La loi Pinel a été prolongée pour 2018. Cette loi a été mise en place par le gouvernement Français afin d’inciter les investissements locatifs dans les zones dites « tendues » en métropole. Mais il ne faut pas oublier que ladite loi s’applique également aux investissements locatifs en outre-mer. D’ailleurs, les incitations fiscales proposées par le dispositif en outre-mer sont plus avantageuses que celles offertes en métropole. Afin de comprendre ces avantages de l’investissement Pinel en outre-mer, ci- après une explication concrète de l’investissement.
Les principes de l’investissement Pinel en DOM-TOM
Une défiscalisation et un plafonnement global plus intéressant
En investissant sous ce dispositif, l’investisseur dispose de deux atouts considérables. Premièrement, la réduction d’impôt est plus conséquente qu’en métropole. Ainsi, selon la durée d’engagement, l’avantage fiscal varie de 23%, 29% ou 32 % contre un pourcentage maximal de 21% en métropole. Le second avantage réside dans le fait que l’investissement en outre-mer n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. La réduction est soumise à un plafonnement exceptionnel de 18 000 €/an.
Les conditions pour être éligible au dispositif dans les DOM-TOM
Les conditions d’éligibilité à la défiscalisation Pinel sont les mêmes qu’en Outre-mer. Ainsi, le dispositif est ouvert pour tout contribuable Français imposable entre 10 à 20 000 € sur le revenu. L’investisseur doit investir dans un bien neuf, rénové ou en cours de construction dans les départements et collectivités des DOM-TOM. Le logement doit respecter certaines normes pour être éligible. Ainsi en est-il du respect du niveau de performance thermique et énergétique et du respect du zonage. Les départements et les zones d’Outre-mer appartiennent à la zone B1 du dispositif Pinel. Les villes concernées par Pinel d’outre-mer sont la Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon (département d’outre-mer) d’un côté. La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna (territoires et collectivité d’outre mers) d’un autre côté. Comme en métropole, l’acquisition de deux biens est possible pour le dispositif en outre-mer, il faut néanmoins que le total de l’investissement soit inférieur à 300 000 €/ an ou 5500 €/m².
Les conditions de mise en location en outre-mer
La réduction d’impôt est accordée en contrepartie d’un engagement de mise en location du bien acquis pour 6,9 ou 12 ans. Il faut également que l’investisseur respecte un certain plafonnement de loyer et de ressource de locataire. Le plafond du loyer dans les départements d’outre-mer est de 10,14 €/m². Le plafond du loyer dans les territoires et collectivités d’outre-mer par contre est de 12,55 € /m². Pour pouvoir bénéficier du dispositif, il faut aussi que la maison soit achevée dans les 30 mois après la déclaration d’ouverture du chantier et que le bien soit porté à la location sous 12 mois suivant l’achat du bien ou la fin des travaux de construction ou de rénovation. La réduction d’impôt en outre-mer prend effet dès l’année de l’achèvement de l’immeuble.
Les pratiques pour un investissement dans les DOM-TOM
Le calcul de la réduction d’impôt
Pour un investissement de 120 000 €, l’investisseur pourra gagner une réduction d’impôt de :
- 27 000 €, soit 4600 €/an pendant 6 ans ;
- 34 800 €, soit 3867 €/an pendant 9 ans
- 38 400 €, soit 4200 €/an pendant 12 ans.
Le calcul du plafonnement global
Le plafonnement global s’applique pour tous les avantages fiscaux dont bénéficie l’investisseur pour une année. Ainsi afin de calculer le montant du plafonnement global, il faut tenir compte des réductions obtenues à travers les investissements locatifs, l’emploi d’un salarié à domicile et la remise fiscale pour les frais de garde d’enfant.
En pratique, pour une remise sous Pinel de 8000 €, 3000 € de remise pour l’emploi d’une femme de ménage et 600 € sur des frais de garde d’enfant, la réduction d’impôt dans l’année est de 11 600 €. Ce montant est inférieur à 18 000 €, l’investisseur peut alors profiter des réductions d’impôt dont il a droit. Il est toutefois à faire remarquer que si le plafonnement global de 10 000 € a déjà été utilisé par l’investisseur pour des réductions issues des investissements des années précédentes, ce dernier ne disposera plus que de 8 000 € pour investir dans la loi Pinel d’outre-mer.
Le principe de plafonnement des loyers
Comme il a été dit précédemment, pour être éligible à la loi Pinel outre mer, un plafond de loyer doit être respecté. Ce plafond peut toutefois être minoré ou augmenté en multipliant ce loyer par un coefficient multiplicateur [0,7 + (19/surface)] afin de calculer le loyer brut. Un appartement T3 de 60 m² situés en Guadeloupe par exemple peut être loué jusqu’à 10, 34 €/m² hors taxe.
Un exemple représentatif sous Pinel outre mer
D’emblée, il faut savoir que le taux de défiscalisation s’applique sur le prix de revient (Prix d’achat + frais) du bien immobilier. Pour un investissement de 120 000 € tous frais compris, sur une surface de 75 m² avec un engagement locatif de 9 ans en Martinique, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 34 800 € (120 000 x29%) soit 3867 € par an sous la loi Pinel. Le plafond de loyer mensuel hors charge est compris entre 9,39 et 11,09 €/m². En prenant le montant maximal, l’investisseur peut bénéficier de 831,75 €/mois (11,09 x75) ou 9981 €/an (831,75 x 12) soit 89 829 (9981 x 9) de revenu locatif pendant toute la durée de l’investissement. En prenant le montant minimum, l’investisseur pourra toujours gagner un revenu locatif minimum de 704,25 €/mois ou 8451€ /an soit 76 059 € durant toute la durée de l’investissement.
Conclusion
La défiscalisation des investissements dans les DOM-TOM est très incitative. Toutefois, la réduction fiscale ne suffit pas pour investir. Comme on l’a vu précédemment, le rendement locatif est aussi à prendre en considération. Pour ce faire, les bases élémentaires du placement immobilier doivent être respectées. Ainsi, en investissant il faut être très vigilant sur l’emplacement du bien. Il faut bien déterminer à l’avance les locataires cibles, les objectifs et le budget à investir.