Le Loueur Meublée Non Professionnel (LMNP) est pour la plupart du temps un investissement qui vise la mise en location des logements meublées neufs en respectant un certain mécanisme. Néanmoins, la législation française autorise l’investissement dans l’ancien, sous le régime du LMNP. Par rapport à l’investissement dans le neuf, quels sont ainsi les intérêts d’un placement en LMNP dans l’immobilier ancien ?
La fiscalité avec le LMNP ancien
Le mécanisme de la défiscalisation dans l’immobilier ancien avec le LMNP offre la possibilité d’avoir des rendements locatifs non fiscalisés, mais, par contre n’autorise pas une réduction d’impôt. Pour ce faire, la loi permet d’abord aux investisseurs de déduire, des revenus générés, quelques charges afférentes au bien. Les charges déductibles sont entre autres les intérêts d’emprunt, les frais d’assurances, la taxe foncière, les frais de gestion, les travaux de rénovation. La loi autorise ensuite l’amortissement du montant de l’investissement. L’amortissement dans le LMNP ancien peut s’élever jusqu’à 100 % du prix de revient du logement (hors terrain) et des mobiliers. Pour ceux qui ont opté pour le régime micro-Bic, une aide fiscale de 50 % sur le montant des recettes est octroyé à l’investisseur.
Hériter d’un bien en exploitation
L’avantage dans l’investissement dans l’immobilier ancien en LMNP réside également dans le fait que l’investisseur a l’opportunité d’investir dans un bien déjà en exploitation. En ce sens, avant de s’investir l’acquéreur a l’opportunité de visiter le bien plusieurs fois et d’analyser la rentabilité du bien, son taux d’occupation ainsi que son état. Un LMNP occasion offre également à l’investisseur un revenu locatif immédiat dès l’acquisition du bien. Avec un appartement de seconde main, avec le système de la récupération de la TVA (qui n’est pas possible sur les immeubles anciens en LMNP sauf sur les frais d’acquisition ou les travaux effectués pour la remise en l’état du bien) l’acquéreur est libre de vendre le bien quand il le souhaite.
Se constituer un bon patrimoine et préparer sa retraite
L’investissement dans l’ancien en LMNP, de par ses avantages, permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine solide à léguer à ses enfants, de préparer sereinement sa retraite et d’avoir un revenu garanti venant des loyers. En effet, c’est d’abord, un investissement moins cher que le neuf. Le prix d’un immeuble ancien est en général 20 % moins coûteux qu’un logement dans le neuf. Un logement d’occasion présente aussi le privilège d’acheter un bien se trouvant dans un emplacement privilégié. La vacance locative y est ainsi diminuée et à la revente, il est plus facile de trouver un acquéreur vue l’emplacement du bien. Enfin, il a été souvent constaté que la rentabilité du bien ancien en LMNP est plus élevé que dans le neuf. Le rendement varie entre 4,7 % et 5,2 % contre 4 % et 4,5 % dans le neuf.
Conclusion
En bref, l’investissement dans l’ancien sous le régime du LMNP est plus flexible et offre plus de liberté aux propriétaires. De plus, on constate plus de souplesse dans la gestion locative du LMNP d’occasion. En effet, elle n’est pas soumise à un plafonnement des loyers ou des ressources des locataires. Il est également possible de louer le bien à ses ascendants et descendants.