le-statut-loueur-meuble-non-professionnelLe régime fiscal LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel présente de nombreux avantages, même s’il ne bénéficie pas des mêmes atouts que la location meublée professionnelle ou LMP. En effet, la fiscalité LMNP permet à tous les investisseurs d’intégrer les loyers issus de leur investissement immobilier dans la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. C’est ce qui leur permet de déduire de nombreuses charges.
Mais qu’est-ce que le LMNP ? Comment fonctionne-t-il ? Et quels sont ses principaux avantages ? Nous répondons à vos questions dans ce billet.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP a pour objectif de se constituer puis de développer un patrimoine tout en bénéficiant d’une rente défiscalisée pour un complément de revenus. Il s’agit d’acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien, meublé pour bénéficier de l’avantageuse fiscalité ainsi que du jeu de l’amortissement.
Ce type d’investissement s’adresse à tous les contribuables, sauf à ceux qui sont inscrits au RCS en qualité de Loueur Professionnel. En effet, le statut de Loueur Professionnel se définit par l’enregistrement de recettes locatives supérieures à 23.000 euros par an et dépassant les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Autrement dit, tous ceux qui ne correspondent pas à ces caractéristiques sont des Loueurs Non Professionnels.
Le LMNP est un dispositif permettant d’investir dans un bien disponible en résidence de service et de bénéficier d’une réduction fiscale conséquente. Un bail commercial pour une période variant de 6 à 12 ans avec une société exploitante professionnelle concrétise l’investissement. Cette société joue ainsi le rôle d’exploitant professionnel au nom de l’investisseur. Elle aura à gérer la résidence à sa place.
Différents types de résidences peuvent être choisis pour investir en LMNP : la résidence de tourisme, la résidence d’affaire, la résidence étudiante, la résidence sénior et les établissements d’hébergement pour personnes âgées ou EHPAD.
Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP ?
Pour faire simple, le principal avantage d’un investissement en LMNP est d’amortir le bien dans le temps. L’imposition sur les loyers est nettement allégée grâce à l’amortissement de l’immobilier, mais aussi du mobilier. Les avantages seront encore plus importants si l’investissement s’étale sur une longue durée.
Pour comprendre les bénéfices d’un investissement en LMNP, sachez déjà que vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC ou régime forfaitaire et le régime réel. Vous pouvez prendre cette décision en fonction de vos recettes locatives. Généralement, le régime micro-BIC ne s’applique qu’aux recettes ne dépassant pas 70.000 euros. Les investisseurs bénéficient également d’un abattement de 50 % sur les recettes. Aussi, vous percevrez des avantages palpables avec ce régime si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %. Notez également que vous ne pouvez pas créer de déficits.
Le régime réel bénéficie aux investisseurs qui enregistrent des recettes excédants 70.000 euros. Si vous souhaitez faire partie de ce régime avec des recettes inférieures à ce montant, il faudra en faire la demande auprès du fisc. Le régime réel doit tenir compte des règles du BIC et peut déduire de ses recettes les frais d’acquisition, les intérêts éventuels emprunts, les travaux d’entretien et de réparations courants ainsi que l’amortissement sur le prix d’achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.
Les locations meublées sont également exclues du champ d’application du TVA. Ce qui constitue un réel avantage pour un investissement immobilier. Dans le cas de l’investissement en LMNP, le remboursement de la totalité de la TVA lors de l’acquisition d’un bien neuf et de la TVA sur tous les frais d’acquisition pour un logement ancien sont équivalents à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % de la valeur de l’investissement immobilier Hors Taxe. Un plafond de 33.000 euros répartie sur 9 ans reste néanmoins imposé. Il est aussi possible de bénéficier d’une déduction à 100 % de la valeur d’investissement immobilier, du mobilier mais aussi des frais d’acquisition sur les loyers à venir. C’est une bonne solution de défiscalisation des loyers pour une durée comprise entre 15 et 20 ans. Pour faire le bon choix entre ces deux avantages fiscaux, il est toujours recommandé de se faire assister par un expert fiscaliste. Ce professionnel pourra vous expliquer en détail tout ce que vous pourrez gagner en choisissant chacune de ces options.
Et enfin, investir en LMNP reste un investissement idéal en vue de la retraite. Comme c’est un statut non figé, l’investisseur pourra commencer par cette méthode puis devenir « professionnel » après avoir atteint le seuil des 23.000 euros avec diverses autres acquisitions immobilières. La fiscalité en sera assurément plus attractive. Au terme de la durée de location fiscalisée, l’investisseur pourra jouir d’une retraite pérenne avec des revenus locatifs non fiscalisés qu’il pourra utiliser selon son bon vouloir.
Comment bénéficier du statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP et aspirer à tous ses avantages, il faut remplir certaines conditions. Déjà, il faut être un particulier et une personne physique. En effet, ce régime LMNP n’est pas valable pour les personnes morales comme les entreprises. Néanmoins, quelques exceptions peuvent être remarquées pour les sociétés translucides comme les SARL de famille, les SCI, etc.
Il faut également être propriétaire d’un bien immobilier en direct. Ce qui veut dire que la détention indirecte de biens immobiliers par le biais d’une SCPI, par exemple, n’est pas éligible aux différents avantages fiscaux proposés par le LMNP.
Il est aussi obligatoire d’utiliser le bien immobilier acquis en tant qu’habitation. Le bien doit donc être un appartement ou une maison. La fréquence de l’usage n’est pourtant pas définie. Ce qui vous permet de l’utilise à titre de résidence principale ou à titre de résidence saisonnière, selon vos préférences.
Le bien immobilier doit également être loué avec le statut « meublé ». Ce qui veut dire que des équipements et des meubles suffisants doivent être apportés dans la maison pour que les locataires ne soient pas obligés d’apporter plus que leurs affaires personnelles.
Et enfin, la location du bien investi en LMNP ne doit aucunement être l’activité principale de l’investisseur propriétaire.