Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier demeurent les placements privilégiés des Français depuis quelques années. Excellent outil pour bien épargner, diversifier son patrimoine et préparer sa retraite, une SCPI affiche des niveaux de collecte de clients assez élevés depuis 2016.
Les SCPI ont la mission principale d’acquérir et de gérer un parc immobilier collectif pour permettre à l’investisseur de mutualiser son apport en capital mais surtout de diversifier son risque. Le parc immobilier peut être souscrit au nom d’associés particuliers ou institutionnels.
Pour choisir la bonne SCPI, il est important d’identifier préalablement les besoins de chacun afin de choisir la bonne solution patrimoniale adaptée à sa situation, ainsi qu’au contexte actuel. Cette étape déterminera si la défiscalisation via une SCPI est réellement une bonne, ou au contraire une mauvaise idée pour l’investisseur immobilier.
Qu’est-ce que la SCPI Fiscale ?
Les SCPI fiscales sont un moyen pour l’investisseur de capitaliser son épargne et de bénéficier en même temps d’une incitation fiscale. Il existe trois grandes familles de SCPI dont la SCPI « Pinel », la SCPI « Malraux » et la SCPI « Déficit Foncier ».
La SCPII « Pinel » concerne les investissements immobiliers neufs locatifs, lesquels doivent respecter la norme environnementale BBC ou Bâtiment Basse Consommation. Les SCPI « Pinel » rencontrent donc des promoteurs immobiliers pour acquérir des ensembles collectifs neufs qu’elles proposeront en location meublée en tant que résidence principale pour les particuliers selon la loi « Pinel ». Le particulier bénéficiera alors d’une réduction d’impôt à hauteur de 18 % du montant investi sur une durée de 9 ans en s’associant avec la SCPI de son choix, selon les termes de la loi « Pinel ».
La SCPI « Malraux » concerne principalement les biens immobiliers qui sont situés dans un secteur sauvegardé. Cette Société Civile de Placement Immobilier vise ainsi la réhabilitation de ces biens immobiliers. Les services de l’État comme l’Architecte des Bâtiments de France encadrent les travaux engagés dans le cadre de cette réhabilitation. C’est surtout pour réaliser la rénovation des biens de prestige, lesquels sont situés dans les centres historiques des villes Françaises. Grâce à la collaboration avec une SCPI « Malraux », l’investisseur pourra bénéficier d’une économie d’impôt immédiate. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 30 % du montant total des travaux qui auront été engagés, à la seule condition que la détention des parts soit prolongée pour 9 années encore. Il faut également savoir qu’un plafond de 100.000 euros par an est imposé pour l’économie fiscale proposée par la loi Malraux.
Et enfin, il y a la SCPI « Déficit Foncier ». Son activité principale est l’acquisition, la rénovation et la gestion de biens immobiliers qui nécessitent d’importants travaux, lesquels sont déductibles des revenus locatifs obtenus. On peut aussi bénéficier d’un déficit foncier des revenus imposables l’année de la réhabilitation grâce à la cumulation de ces travaux avec d’autres charges. Il est possible de générer une réduction fiscale importante, pouvant aller jusqu’à 45 % du déficit de l’année, grâce à l’investissement en part de SCPI « Déficit Foncier ». Toutefois, il est important de souligner que les bénéfices dépendent de la tranche d’imposition dans laquelle est installé l’investisseur.
SCPI Fiscales : les rendements et les risques
L’investissement en SCPI en France propose une sécurité et une rentabilité appréciables. L’investisseur n’aura en effet pas l’obligation de gérer les biens composant la SCPI. Un bon rendement avec peu de risques est également l’un des principaux avantages de ces investissements en SCPI. C’est un investissement collectif, un grand nombre d’immeubles répartis dans plusieurs villes et localités est concerné. Et enfin, les SCPI permettent également de diversifier et de valoriser son patrimoine. En effet, les biens immobiliers sont généralement difficiles à acquérir à cause de leur prestige, leur prix ou encore leur nature.
Un bon rendement ne signifie pas pour autant l’absence de risques. Bien que ceux-ci soient considérés comme minimes par rapport aux avantages de l’investissement SCPI, ils ne sont guère à négliger. Pour évaluer ces risques, il est toujours préférable de se faire assister par un expert fiscaliste. Il saura vous conseiller et vous guider dans les démarches d’investissement que vous devez suivre.
Ces risques peuvent notamment se situer au niveau du respect strict du cadre d’investissement, lequel peut parfois avoir des conséquences inquiétantes. Pour le cas de la SCPI « Pinel », par exemple, les biens immobiliers neufs acquis ou construis doivent respecter la norme BBC, et mis en location pendant une durée minimale pour espérer bénéficier de l’avantage fiscal. La SCPI peut être tentée d’acheter tous les biens immobiliers respectueux de ces conditions, et les mettre sous location pendant une durée de 9 ans. Au bout de cette limite, les biens seront tous proposés à la revente. Or, le marché ne promet rien en termes de valeur à la revente. Ce qui est un grand risque à encourir. Ce qui n’est pas le cas de la SCPI « Malraux », laquelle est tournée vers les biens immobiliers « haut de gamme » qui sont les plus souvent chers en achat direct.
Ainsi, pour éviter les risques dans un investissement immobilier via une SCPI, il faut prendre le temps de bien choisir son secteur d’activité. Il est aussi essentiel de se pencher sur la liquidité et en comprendre parfaitement le sens. En effet, l’investissement de parts dans une SCPI revient à payer des frais fixes, lesquels sont donc non négociables, à hauteur de 8 à 10 %. A la revente, cela équivaut juste à une perte de ces 8 à 10 % d’investissement. Il existe deux catégories de SCPI que vous pourrez choisir : la SCPI à capital fixe et le capital à capital variable.
Les risques sont minimes et peuvent être évités en analysant bien la situation du marché des biens immobiliers. En revanche, le rendement est réellement profitable. Ce qui explique pourquoi les Français se ruent vers ce type d’actifs actuellement. Pour un meilleur investissement via une SCPI, engagez un fiscaliste expérimenté.