Pour les investisseurs immobiliers locatifs, le déficit foncier est une des mesures fiscales qui permettent de diminuer leurs revenus imposables. En effet, lorsque les diverses charges liées à leur bien, sont supérieures aux revenus fonciers, alors ils peuvent appliquer le dispositif déficit foncier. Mais pour y bien pratiquer, il est nécessaire de bien savoir la façon de calculer ce dernier.
Calcul du montant des dépenses
Les éléments à considérer, pour obtenir la somme des dépenses éligibles, sont nombreux.
Le montant des charges
Pour l’avoir, il faut additionner :
- la taxe foncière ;
- le coût des travaux ;
- les frais de copropriétés ;
- les primes d’assurance ;
- les frais d’achat.
C’est la somme de ces charges qui contribue à créer un déficit foncier, qui peut, sous condition, être imputable aux revenus à hauteur de 10 700 €.
Le montant des intérêts
Pour cela, il faut faire la somme des intérêts du prêt immobilier, et ceux des prêts-travaux. Mais il faut savoir que les intérêts participent uniquement à la création du déficit foncier.
Calcul du déficit foncier
Théoriquement, pour calculer son montant, il faut avoir, tout d’abord, la totalité des loyers bruts perçus, et retrancher le montant des dépenses de ce dernier. En effet, pour l’obtenir, le résultat doit être négatif.
Des cas pratiques
Par exemple, le cas d’un investisseur qui gagne 40 000 € net annuel, imposable, par son activité salariée, avec un seul bien.
1er cas. Aucun déficit foncier
Ses loyers perçus : 5 000 € ; Intérêt d’emprunt ou charges financière : 1 500 € ; Charges non financière: 2 000 €.
On déduit les charges qui résultent des intérêts d’emprunt du revenu brut :
5 000 – 1 500 = 3 500 €
Le résultat est positif, l’investisseur est donc en situation de bénéfice. Dans cas, il faut continuer en déduisant les charges non financières :
5 000 – 1 500 – 2 000 = 1 500 €
Le résultat est positif, il s’agit là d’un bénéfice foncier. Du coup, les 1 500 € viennent s’ajouter aux revenus globaux, ce qui fait un revenu total imposable de :
30 000 + 1 500 = 31 500 €
Dans ce cas il est plus profitable, pour l’investisseur concerné, de changer de régime en micro-bic, avec 30 % de réduction forfaitaire.
2ème cas. Avec déficit foncier
Ses loyers perçus : 6 000 € ; travaux effectués : 5 500 € ; prime d’assurance : 500 € ; taxe foncière : 1 000 € : des intérêts de 3 000 €.
Le montant des dépenses : 5 500 + 500 + 1 000 + 3 000 = 10 000 €. Si on soustrait 6 000 € de 10 000 €, le résultat est négatif. Les charges éligibles sont supérieures de 4 000 € par rapport aux revenus générés par les loyers. Il y a bel et bien un déficit foncier de 4 000 € et les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, du coup, l’investisseur peut déduire 4 000 € de ses revenus.
Dans le cas des charges importantes, il est possible d’avoir un d’excédent. Ainsi, ce dernier est imputable sur les revenus fonciers les dix années suivantes.