La Loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière remplaçant la Loi Duflot. L’une des modifications majeures accompagnant cette Loi Pinel est la possibilité de louer le bien immobilier aux ascendants et/ou aux descendants de l’investisseur. C’est une mesure qui est appliquée depuis l’adoption en 2ème lecture à l’Assemblée Nationale du projet de loi de finances 2015. Aussi, depuis le 1er janvier 2015, ce droit est acquis pour tous les investisseurs. Néanmoins, il est soumis à certaines conditions. Découvrez lesquelles !
De quelle manière peut-on louer son bien immobilier sous la loi Pinel ?
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux proposés par la Loi Pinel, il faut déjà détenir un bien immobilier, lequel devra être situé dans une zone éligible. Il faut ensuite louer ce bien à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
On peut louer à un particulier, un proche ascendant et/ou descendant, le bien à la seule condition que les ressources du locataire et les plafonds du loyer exigés soient respectés. Il faut également louer le bien en non-meublé au plus tard 12 mois après son acquisition ou sa livraison.
Qu’en est-il réellement de ces plafonds du loyer et des ressources des locataires ?
Dans la Loi Pinel, l’une des conditions principales à l’accession aux différents avantages fiscaux demeure le plafonnement des ressources des locataires et du loyer. En effet, c’est une obligation incontournable.
Il faut néanmoins savoir que ces plafonds sont différents en fonction du zonage où se situe le bien immobilier. Ces plafonds sont également actualisés chaque année, plus précisément en janvier. Ces mises à jour sont essentielles pour pouvoir se rapprocher davantage des réalités vécues dans ces localités et de tenir compte de l’évolution des coûts de la vie. Pour simplifier la compréhension de ces plafonnements différents, sachez qu’ils sont plus élevés dans les zones où l’on remarque une plus forte tension locative.
Ces plafonds des ressources des locataires sont également départagés en fonction de la composition du foyer locataire. Une personne seule n’est pas plafonnée au même montant qu’un couple. De même qu’une personne seule ou un couple ayant une personne à charge n’est pas limité de la même manière qu’une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge. Il en est pareil pour tous les foyers locataires qui existent en France.
Pour savoir les plafonds imposés pour chaque zone, il est possible de trouver la liste complète sur internet, ou sur le site officiel du gouvernement. Juste à titre de rappel, pour investir dans la zone B2, il est réellement impératif d’obtenir une dérogation du préfet. Il est aussi possible de simuler directement son investissement sur des dispositifs spécifiques gratuits en ligne.
En fin de compte, c’est cette partie qu’il faut bien respecter dans le dispositif de défiscalisation en Loi Pinel. Rien n’empêche en effet la colocation sous ce dispositif. Toutefois, il faut respecter les règles.
La loi Pinel : rappel de ce qu’il faut retenir d’autres !
La Loi Pinel avantage les investissements immobiliers. Pour en bénéficier, il est impératif de respecter d’autres conditions à part le plafonnement des ressources des locataires ainsi que des loyers.
Déjà, il faut respecter l’état du bien immobilier à investir. Celui-ci doit être neuf, en état de futur achèvement (VEFA) ou rénové. Il doit également respecter toutes les normes de construction RT 2020 (en remplacement du RT 2012) et BBC 2012. Utilisé à titre de résidence principale, ce bien devra également être loué à nu. Et comme dit précédemment, il doit se situé dans une zone bien spécifique : A, A Bis et B1. Depuis le mois de janvier 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles sauf par dérogation spéciale.
Des conditions financières sont également à respecter pendant l’achat du bien. L’investissement est lui-même plafonné. Celui-ci ne doit en aucun cas excéder 300.000 euros par an, et au maximum être de 5.500 euros/m².
L’investisseur en Loi Pinel doit être âgé d’au moins 18 ans et être imposable en France. Il doit également être solvable pour pouvoir prétendre à un crédit, lequel requiert un non-dépassement du taux d’endettement de 33 %. Aussi, pour s’avantager des réductions fiscales proposées par la Loi Pinel, il faut disposer d’une situation professionnelle et financière stable.
L’investissement en Loi Pinel dure au minimum 6 ans. Toutefois, l’investisseur peut choisir de louer son bien immobilier pour une durée de 9 ou 12 ans. Les réductions d’impôts sont fixées à 12 %, 18 % et 21 % pour chaque durée d’investissement.
Se faire aider par un fiscaliste professionnel pour s’avantager de la Loi Pinel
Certes, ce dispositif de défiscalisation présente de nombreux avantages, mais pour un œil non-averti, ce n’est pas si simple de le comprendre, ou de le mettre en pratique. C’est pourquoi, il est toujours recommandé de se faire assister par des fiscalistes professionnels, des cabinets de gestion de patrimoine, ou toutes autres entreprises pouvant aider à comprendre les enjeux de ce dispositif.
En effet, le plus grand risque est l’investissement à long terme. Parfois, les investisseurs s’attendent à profiter rapidement de leurs avantages fiscaux. Or, les réductions fiscales ne sont profitables qu’au bout de la durée d’investissement. En revanche, la perception des loyers mensuels constitue une rente indéniable. Aussi, il faut s’y préparer pour éviter les déceptions.
C’est encore plus important si l’investisseur a eu recours à un crédit pour pouvoir investir dans la Loi Pinel. Il devra alors faire face à ses mensualités ainsi qu’à ses charges personnelles et ses différentes obligations. Le juste milieu devra être analysé minutieusement pour éviter une perte financière. C’est à ce niveau que l’aide d’un fiscaliste expérimenté est essentielle. Il saura guider les choix de l’investisseur en fonction de la réalité du marché, des contraintes à considérer et des profits à atteindre.
Ils sont nombreux à proposer leurs services actuellement. Généralement, il suffit d’en choisir un en fonction de ses attentes, de son budget et des compétences proposées par le professionnel.